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中國樓市回暖中暗藏危機?專家稱可能性不大
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-10-28  出處:中國新聞網
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  盡管銷售活躍帶來的樓市回暖還在持續,但有人士指出,復蘇中的中國樓市事實上危機四伏。

  本輪樓市繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激、透支需求的結果,其后潛伏的危機極有可能在2016年爆發,屆時中國樓市將陷入新一輪的調整周期。

  這樣的擔憂不無道理。雖然今年前9個月,中國商品房銷售面積和銷售額增長仍在持續,但已經出現上漲乏力的趨勢。1-9月份,商品房銷售面積 和銷售額增速基本與1-8月份持平,前幾個月快速攀升的走勢已經結束。而北京等熱點城市更是出現成交放緩、“金九銀十”成色不足的“降溫”狀況。另一方面,房地產開發投資、房屋新開工等數據持續走低,以往以房地產業產能擴張拉動整體經濟上漲的動力欠缺。

  讓人更為憂慮的是,一二線熱點城市的土地市場已經迅速回暖,高價地頻出。日前北京誕生新“地王”,其商品住宅部分折合樓面價已經達到每平方米7.5萬元人民幣的天價。而過去幾年的歷史表明,“地王”頻出之后,往往緊接著出現的就是一段時間的樓市蕭條。

  不過,有專家指出,目前中國樓市整體處于供需基本平衡的狀況,并未出現供過于求的危機。而且,隨著近月來的銷售加速,許多地方樓市危如累卵的高庫存壓力出現緩解,總體而言,房地產市場的顯性風險正在下降,明年爆發危機的可能性并不大。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松22日在接受中新社記者采訪時指出,目前中國并未看到需求的明顯透支。從2013年的數據來 看,中國居民戶均擁有略高于1套住房,這意味著總體而言,樓市維持在一種供需平衡的狀態。而且隨著家庭小型化、住房條件改善等帶來的大量購房需求,支撐中國樓市的需求基礎依然堅挺。

  今年中國官方出臺的政策,除降息外,主要是降低了二手房營業稅的免征年限。這實際上是降低了交易環節的稅費,主要是增加存量房市場活躍度,并不是在透支需求。

  “無論是開發商還是業內分析師,必須認識到一點,中國樓市的發展階段已經發生改變,供不應求的黃金時代已經過去”,鄧郁松表示,這意味著再以前幾年的方式和標準去衡量樓市不可能得到正確的結論。

  在鄧郁松看來,房地產開發投資增速、房屋新開工面積不出現大幅反彈其實是件好事,“投資大上快上非常危險”,這可能使現在樓市供需平衡的狀況被打破,而且還會累積大量的泡沫。2013年可能是近年來房屋新開工的峰值,投資和新開工長期低位運行,可能是現在人們需要接受的事實。

  雖以樓市產能擴張帶動整體經濟的發展的老路不好走了,但房地產市場還能在其他方面發揮支柱作用。鄧郁松指出,例如通過降低稅費,增加樓市特別是二手房市場的交易活躍度,一樣能帶來大量的裝修、家居和建材需求,帶動上下游產業的發展;再如對老舊小區的改造,包括電梯、城市管線等一樣有很大的投資空間。加之,中國城鄉差距巨大,美麗鄉村的建設的發展仍有許多發展潛力。

  當然,中國樓市也確實存在風險。在宏觀經濟下行壓力持續的狀況下,央行已經多次降息降準。但長期的低利率政策可能會“虛假地”提高購房人的支付能力,從而推高房價,帶來高房價的泡沫風險。鄧郁松指出,據其測算,去年以來,在首付、月供不變的情況下,中國購房者的實際支付能力提高了15%,這 也讓他們可以負擔起以前無法負擔的房價。






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