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易憲容:人為干預樓市越多 崩盤概率越高
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2014-7-16  出處:上海證券報
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  現在最緊要的問題,并非要對我國樓市的周期性調整爭出什么結果,而是先要對當前樓市形勢有個準確的判斷。如此,政府才有可能做出正確決策,并找到真正化解當前樓市危機的有效政策,進而將房地產周期性調整的風險及成本降到最低限度。



  近來,隨著國內部分城市樓市價格開始回落、住房銷售萎縮、地方政府的土地交易減少,不僅各地方紛紛加快放松樓市調控,而且市場對樓市形勢之判斷及爭論更是十分喧囂。無論是對樓市形勢的爭論,還是一些地方政府悄悄放松樓市調控政策,如果不是站在現實基礎及經濟的內在邏輯法則上來思考,那么調控放松不可能收到效果,相關爭論會誤入歧途。

  當前不少地方政府變著法兒放松樓市調控政策,樓市限購政策在多地已悄然“松綁”,“低首付”、“特價房”等刺激性營銷方式頻現,江蘇《常州日報》近日更在頭版頭條位置登出一篇《我市目前已到購房好時機》,且標題以超大字號標出。所有這些,當然是希望能促使房地產市場復蘇。但不知這些地方政府官員想過沒有,在過去十多年房價一路高歌上漲時,那些調控的政策起了多少作用?既然那時候“亢奮”的房價并沒有因為調控政策出臺而回歸理性,那房價下跌時調控政策放松又能有多少作為呢?更何況,當前樓市價格調整、銷售萎縮,完全是市場因素使然,而非政策調控的結果。

  至于那些重彈的老調,什么住房市場對國民經濟是如何重要、對居民財富占比是如何高,所以對當前樓市的持續低迷,政府可以采取全面取消限購,激活投資性住房需求的方式,讓樓市重新活躍起來,則無異于使我國房地產市場回到十多年前的老路上去。這些政策行為及救市的言論,既沒有現實基礎,更沒有經濟上的內在邏輯。

  須知,導致當前樓市調整最為根本的原因,是金融市場條件發生了根本性的變化。即互聯網金融爆炸式的增長導致市場融資成本全面上升及信用風險的增加。不僅住房市場無法再獲得低成本融資,銀行也改變了對樓市風險的認識及預期,所以銀行主動收縮了對樓市信貸。而地方政府調控放松是不會改變當前銀行這種選擇的。

  而以往十幾年的經歷證明,以投資性需求造成的經濟繁榮,一定會導致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過程中同步提高了生產力,即使泡沫破滅,同樣會讓經濟陷入困境,但不久還是會復蘇,如19世紀美國和英國的鐵路泡沫及2000年的網絡泡沫。反之,如果這個巨大泡沫僅是以過度的信用擴張在嚴重超支未來,僅是惡性的財富轉移,那么這種短暫繁榮的結果只能是泡沫破滅、經濟成長突然中止及衰退,除了給整個社會經濟造成極大的震蕩與傷害,不會有別的。如上世紀九十年代日本泡沫經濟的破滅及2008年美國的房地產泡沫破滅便是如此。

  現在還有一種似乎被廣泛認可的觀點,當前中國房地產市場的調整既不同于2008年的美國,也不同于二十年前的日本,中國樓市所處階段是調整期,但不會崩盤。這樣的話等于沒有說,根本就沒有證明什么事情。世界上根本就沒有兩片相同的葉子,豈能有個完全相同的重大事件?從任何一個角度來比較,中國房地產市場當然可以找到許多與美國和日本不同的東西。可是,從歷史經驗來看,為何金融危機會一次又一次的發生?就在于每一次金融危機所表現的形式、所誘發的原因都是各不相同。也正因為這種不同,絕大多數人往往都是每次金融危機的事后諸葛亮。再說,面對系統性風險的爆發,人類的理性都是有限的或無法預測的。還有,盡管不同國家的房地產泡沫破滅或金融危機爆發的導火索不同,但有一條是相同的:如果以過度的信貸擴張吹大的房地產,其泡沫破滅就是必然的,而且這種房地產泡沫破滅一定會導致金融危機及整體經濟的衰退。這是經濟學的內在法則,沒有哪個國家可違背。

  因此,現在最緊要的問題,并非要對我國樓市的周期性調整爭出什么結果,而是先要對當前的樓市形勢有個準確的判斷。只有這樣,政府才有可能做出正確決策,并找到真正化解當前樓市危機的有效政策,進而將房地產周期性調整的風險及成本降到最低限度。

  以筆者管見,對當前樓市的基本判斷,至少應建立在以下幾個基點上:

  首先,我國樓市仍是個投資投機為主導的市場,這不僅在于20%以上的城市家庭持有兩套以上住房,而且在于當不少城市的住房銷售急劇下降時,其價格則不下調。在這樣的市場上,住房投資者出價一定高于住房消費者,絕大多數住房消費者根本沒有支付能力進入。房地產開發商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無效的需求。如果希望以調控放松而不調整價格,要釋放這些住房需求根本不可能。
  
  其次,以信貸過度擴張推動的住房投資市場是不可持續的,要讓這個市場回到健康發展道路,由投資向消費轉型是必然的。但在這轉型過程中,或住房市場周期性調整過程中,住房供求關系會嚴重失衡。面對這種失衡,只能通過價格不斷地回歸理性才能讓住房消費需求釋放,人為地干預,結果只能南轅北轍。現在各地房地產市場最大的問題就在于房地產開發商、地方政府及住房投資者不愿意認可這種市場的轉型及調整,總想以人為意志來對抗市場內在法則。這種觀念不改,住房市場周期性調整的風險及成本將大增,房地產崩盤的概率也會上升。

  復次,任何住房市場價格及政策調整都是一場重大的利益博弈過程。如果不能夠厘清這些利益關系,同樣也無法正確判斷樓市基本形勢。

  總而言之,樓市泡沫破滅是否會導致房地產崩盤,既取決于不同的地方樓市泡沫的吹大程度,也取決于政府對樓市調整的干預程度。對樓市的周期性調整人為干預越多,房地產崩盤的概率就越高。








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