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以房養老要小心哪些法律問題

淘房網　taofang.com.cn　　　　　　時間： 2014-7-29　　出處：經濟參考報

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　　2014年6月17日，保監會發布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，《意見》明確將住房反向抵押養老保險界定為“一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務”。

　　所謂住房反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

　　我國的住房反向抵押養老保險大體歸類上屬于人壽保險中的生存保險。所謂人壽保險簡稱壽險，是指以人的生命為保險標的，以被保險人的生存、死亡或生存死亡兩全為保險金給付條件的人身保險，具體又分為生存保險、死亡保險、生死兩全保險。其中生存保險是指以被保險人在約定保險期內生命維系作為保險事故的保險。住房反向抵押養老保險在我國屬于新生事物，保監會曾于2005年批復同意幸福人壽保險股份有限公司運作反向抵押貸款產品，但幸福人壽在實際經營中并無此種保險業務。

　　應當說，融合了不動產抵押制度與生存保險制度的住房反向抵押養老保險，與現行法律規范體系存在諸多的不協調，住房反向抵押養老保險賴以生存和發展的法律環境尚不具備，而法律環境的不完備，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風險。

　　具體而言，不論保險公司或投保人，都應對以下問題給予特別的關注：

　　盡量以老年夫妻作為共同投保人

　　《意見》規定，投保人應為60周歲以上的老年人，未規定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況。

　　隨著生活質量的提高，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果僅由夫或妻一方投保，則在投保人死亡后，另一方可能面臨喪失房屋處置權的不利局面。從周延保護老年人合法權益角度考慮，應盡量使老年夫妻作為共同投保人，只有在夫妻均身故后保險公司才取得抵押房屋的處置權。

　　不是所有的房屋都可設立反向抵押

　　《意見》規定，老年人需對設定反向抵押的房屋具有完全的產權，這里包含了三層意思：

　　一是要求老人年對房屋享有產權，而非使用權，或受限制的產權。城市直管公房和自管公房、軍產房、公租房等，此類房屋老年人不享有所有權僅享有使用權，除非政策允許或者產權人同意，否則不能設定抵押。至于經濟適用房，根據《經濟適用住房管理辦法》，產權人在出售經濟適用房時，國家享有優先回購的權利，而國家優先回購權系基于公共利益設定，應優先于保險公司房屋處置權。

　　第二層意思是老年人對房屋必須享有完全產權。目前老年人名下的住房多屬于夫妻共同財產，或者家庭共同財產，應當明確不宜以共有的房屋設定反向抵押，尤其在屬于夫妻共同財產的情況下，老年人之一以共同房產設定抵押，其去世后保險公司對房屋的處置可能導致仍在世的一方生活困難。

　　第三層意思是房屋不存在法律規定禁止設定抵押權的情況，尤指宅基地上房屋。根據《物權法》的184條規定，除法律另行規定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押，可見農民即使對宅基地房屋享有所有權，也不能以此設定反向抵押。

　　投保人享有什么權利

　　在住房反向抵押養老保險關系中，投保人的權益主要根據保險合同確定，其中最重要條款應包括：

　　1、對抵押房屋的權利條款，即按照抵押權的一般理解，投保人仍應保有對抵押房屋的占有、使用、收益權益和有限的處分權。

　　所謂有限處分權是指經抵押權人同意的處置。根據物權法規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。對于老年人而言，其對房屋享有擔保利益和處分利益，與保險人建立住房反向抵押養老保險關系是實現房屋擔保價值的體現。但隨著時間推移，房屋漲價及老年人身體狀況如因大病需要變現出售抵押房屋，此時老人能否保有處分利益就變得至關重要。對此保險合同雙方均應給予足夠的關注。

　　2、房屋升值利益歸誰所有。

　　老年人身故后，房屋由保險人處置，此時如房屋存在升值利益如何分配？《意見》根據保險公司對投保人所抵押房產增值的處理方式不同，將保險產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

　　老年人如希望在身故后將升值利益歸于子女繼承，則需要與保險人簽訂非參與型的住房反向抵押養老保險合同。

　　此外，雙方還應關注保險人處置房屋的方式。采用不同處置方式可能將對雙方權益產生較大影響，具體方式包括變賣、拍賣、評估后折價歸保險人所有等。通常講，通過拍賣或者評估后折價確定的價格相對客觀，更能保證房屋價值利益的最大化。需要說明的是，因我國法律禁止流質，故雙方不得約定在老年人去世后房屋直接歸保險人所有。

　　3、不受追索的權利。

　　老年人去世后，如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，由保險公司承擔房價不足的風險，保險公司不得以老年人的其他財產追償，也不得再向老年人家屬追償；

　　4、保險合同的任意解除權。

　　投保人對保險合同是否享有任意解除權。保險法規定，除法律另有規定或保險合同另有約定外，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養老保險至今仍有疑義，考慮到合同履行期限長，保險公司合同風險較大的特點，保險人完全可以通過約定的形式排除投保人此項權利。投保老年人欲保有此項權利，應關注條款并積極與保險公司協商。

　　5、養老金請求權。

　　老年人投保住房反向抵押養老保險應特別注意養老金的取得方式，就國外模式，大體有一次性領取、定期分批領取、定期分批及一定授信額度內領取相結合的方式。養老金領取方式關系到養老金的現金投資利益歸誰所有的問題，雙方對此均有需求，更需要謹慎對待。

　　如實披露很重要

　　《保險法》第16條規定了投保人就保險標的和被保險人情況對保險人的如實告知義務。在住房反向抵押養老保險合同關系中，投保人需要注意的告知義務至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產情況的告知。

　　所謂人的告知即被保險人身體情況的告知，因老年人長壽風險系住房反向抵押養老險中保險人的主要風險之一，老年人應就自身的健康情況，既往病史如實向保險人披露，以便于保險人據以確定合理的養老金數額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知，包括房屋權屬、質量、原有抵押、司法查封、土地使用權期限等情況。自身財產情況的告知主要是指老年人就自身收入、未清償債務、訴訟糾紛情況的告知義務。

　　上述情況雖看似與住房反向抵押養老保險無關，但確是保險人判斷能否承保的重要因素，很難想象出于風險規避動機的保險人會接受已經陷于資不抵債的老年人的投保要約。

　　老年人在保險合同簽訂中應當恪守上述告知義務。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實告知義務導致保險人解除保險關系的，老年人可能面臨無法及時清償貸款和利息的風險。

　　土地使用權期限屆滿后怎么辦

　　我國城鎮建設住宅用地的使用年限是70年。雖然《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，但在住房反向抵押養老保險可行的諸多研究中，對于保險合同履行中超過70年，保險合同效力怎么看待，如何履行仍然是人們關注焦點。那么在《意見》試點期間這個問題是否存在呢？

　　通過對《意見》的分析，可以看到，土地使用權期限的問題仍然存在，但影響不大。這主要是因為《意見》對住房反向抵押養老保險試點期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止。結合我國的商品房始于80年代以后，故現有商品房的使用期限至少還在35年以上，即使按照35年計算，試點期間60歲以上的老人平均預期壽命需要達到95歲以上才會出現保險合同履行期間土地使用權到期的情況。

　　相關鏈接

　　美國三種主要的反向抵押貸款類型

　　1.聯邦住房管理局有保險的住房反向抵押貸款。

　　這項貸款又稱房產價值轉換抵押貸款(H E C M)。通過美國國會的認可，反向抵押貸款的回收額會超過住房價值，以及貸款意外受損時的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款、每月支付、在一定信用額度內按需提取。借款者需定期支付反向抵押貸款保險費、貸款相關的費用。期限屆滿時貸款停發，抵押住房在住戶搬遷或死亡后才收回用于還貸，居住期間的利息照常累計。

　　2.聯邦住房管理局無保險的住房反向抵押貸款。

　　這種貸款的特點是期間固定，即貸方定期支付貸款金額，借方在約定期限內還貸，無需保險費。這種貸款發放名額有限，入選者需要有一定的收入來源。無保險的反向抵押貸款適合于短期的大量資金需求，所支付的金額要高于有保險的住房反向抵押貸款。固定的償還期限要求還款金額具有充足性，因此借款人用于償還貸款的資金來源必須穩定。

　　3.放貸者有保險的住房反向抵押貸款。

　　這種貸款的保險由金融機構辦理，貸款對象資格無需政府認可，住房未來增值的收益由發放貸款的機構與住戶共同享有。貸方定期提供貸款，或在此基礎上增加一個可提前支取的信用額度。貸款利率可固定、可變動，抵押保險費、咨詢費等附加貸款成本也可以波動。

　　美國反向抵押貸款突出特點

　　1、有信用擔保體系。

　　美國的聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局積極為反向抵押的借款人提供擔保，實現信用升級，增強金融機構的貸款信心。

　　2.二級市場較為完備。

　　通過設立反向抵押貸款保險、再保險機制，或推行反向抵押貸款證券化，減少現金流壓力、降低市場風險。例如房產價值轉換抵押貸款(H EC M )的提供者，把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國抵押貸款聯合會(Fannie M ae)來進行融資。

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