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國內樓市空置率究竟多高
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-5-11  出處:《理財周刊》
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  文前提要:由于沒有官方權威的樓市空置率指標,使得決策者以及所有市場參與者對此只有如謎語般猜想。對此,有專家呼吁應該盡快建立我國空置標準,并盡快建立新建住宅空置率和新建商用物業空置率兩大指標,以便為市場提供預警。

  “空置率”爭議再起

  中國空置率有多高,是不是已經遠超國際警戒線?……一直以來,市場對此爭論不休,今年同樣如此。近日,國際貨幣基金組織(IMF)又挑起了這個話題。

  近日,IMF駐中國代表在4月底發布的研究報告中提到,“中國住房供應過剩遍及全國,在較小城市和中國東北部尤其明顯。”而就在今年2月份,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民就曾表示,“目前中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積達10億平方米”。

  但IMF的說法卻遭到業內人士的反對,中國房協副會長任志強等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為,1998年以來,城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數,因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”,我國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。

  也有行業觀察人士認為IMF的結論過于籠統,并無多少參考價值。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受本刊不動產研究中心記者采訪時指出,IMF提到的空置率到底是中國房屋的空置率,還是新建商品住宅的空置率,該機構并未明確說明;另外,中國樓市空置面積達到10億平方米是如何得來的,IMF同樣也未做交待,還有就是,其樣本的選擇到底是怎樣的也無從得知,相關數據的獲取渠道到底如何同樣也沒有進行說明,“那么,其結論到底有多大的說服力,就難以判斷了。”謝逸楓如是說。

  其實,類似的爭議在去年也出現過。西南財經大學去年年中發布的一份關于城鎮住房空置率的調研報告提出,我國有大量城鎮住房處于閑置狀態,2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算,全國城鎮空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區。但該說法同樣也遭到普遍質疑,原住建部總經濟師馮俊在回應西南財大的空置率數據時明確表示,住建部和統計局都沒有關于空置率的統計,其他社會機構的數據也不準確,數黑燈更是可笑。

  空置情況到底如何

  那么,中國樓市的空置情況到底如何?我們又該如何認識中國樓市的空置情況?

  據介紹,國外空置率公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母,把一級市場待售、待租的房產作為分子。但這種計算方法無法準確反映我國樓市的基本情況,因為國外的住房市場主要是存量市場,而我國主要是增量市場,總量在不斷增加,使得分母越來越大,所以得到的結果顯然會失真。

  為了能夠準確反映我國空置率的真實情況,有業內專家認為可以在對各參數進行修正之后,再借鑒國外的方法來計算。對此,易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為,可以參照國際標準來制定國家的相關標準,只不過要對空置的年限進行調整。目前所謂空置率應該指的是“已交付使用的存量住房在一定的年限中無人使用”的住宅所占比例,那么兩年不使用定義為空置,是比較合理的。丁祖昱進一步解釋說,一方面,大多數新房沒有一兩年的時間,周邊配套無法完成;另外一方面,中國人買房大多未雨綢繆,有時候小孩剛生出就要開始為他買婚房,所以延后使用的情況也是相對較多的。

  專家指出,待售面積不應該計入空置面積中來,否則會使得空置率偏大。據了解,目前統計局發布的一個指標“商品房待售面積”,指的是“已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中已拿預售證尚未銷售的部分”。謝逸楓表示,如果將這部分面積也歸入空置面積,顯然不符合實際情況,一來商品住宅從開工建設到最終交付使用原本有一個過程,短則一年多,長則三五年,另一方面,拿到預售許可證到最終售出,原本也需要一定的時間。

  現實情況也確實如此。根據國家統計局公布,2014年全國商品房待售面積6.2億平方米,這個數據應該不小。顯然,這次IMF發布的“10億平方米空置面積”中,如果將“已拿預售證未銷售部分”的6.2億平方米也計算了進來,顯然是不嚴謹的。而如果剔除掉這部分數據,實際空置面積顯然會大大減少。

  另外,還要綜合考慮中國人熱衷購置不動產的國情,這種情況的存在,會導致空置率上升。有業內人士表示,亞洲國家居民有置業偏好,而這種情況在中國表現得尤為突出,因此國內高收入家庭擁有多套住房成為一種現象。而相關調查研究結果也印證了這種說法,如西南財經大學調查結果顯示,中國城鎮家庭多套房擁有率上漲迅速,在2014年3月底已經達到21%。

  在綜合考慮上述種種情況,我國住房空置率實際上會比民間機構公布的數據要低得多,尚未超過國際警戒線。中房指數研究院院長陳晟告訴本刊記者,根據上述設定的條件,他所在的研究團隊曾做過小范圍的抽樣調查,得到的結果顯示,住宅空置率在10%左右,并未達到IMF所說的20%。

  期待空置標準明確

  目前國家相關部門并未建立空置標準,因為也無從得知空置率的變化情況,這相對于逐漸發展完善的中國房地產市場而言,稍顯有些遺憾。對此有業內人士呼吁,應該盡早制定空置標準,以便讓購房者對樓市有更為清晰的認知和準確判斷。


  來自官方的說法是,目前尚未建立空置率的標準。在IMF拋出“空置面積達10億平方米”觀點之后,有媒體就此進行了采訪,統計局表示“沒有類似的統計口徑”,住建部表示“沒有相關數據”。

  對于這種現象,業內專家認為應該盡快完善。上海一位市場分析人士指出,空置率這個最重要的衡量樓市健康與否的指標,在中國只能像謎一樣讓市場參與者去猜想,顯然是不恰當的。謝逸楓則直截了當地指出,相關政府部門應該盡快完善空置標準,并定時發布與之相關的市場預警數據,為決策者、金融機構、開發商以及購房者等提供參考。謝逸楓認為,在現階段,迫切程度最高的是要盡快建立新建住宅空置率和新建商用物業空置率兩大指標。

  有業內人士表示,在官方空置率尚未真正發布之前,可以關注待售面積的變化,從另一個方面來了解市場供需情況的變化。丁祖昱表示,現階段已經公布的數據中,各個城市的待售面積變化情況,對市場參與者具有很強的指導性,可以重點關注。





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