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一線樓市“需求抑制” 短期效果恐強于長期效果
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-3-29  出處:每日經濟新聞
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  先從此輪調控的“風暴眼”滬深說起,滬深樓市政策“落地”,可謂“難產”。深圳樓市暴漲了一年有余,今年2月份數據顯示房價史無前例地同比上漲了57.8%;上海在2015年緊隨深圳,春節前后暴漲勢頭一點也不亞于深圳,“滬深樓市要調控”的消息在春節前后就一度口口相傳。

  在本月結束的全國“兩會”上,住建部和滬深城市主政者明確表態,不會坐視房價過快上漲不管。那么,本輪調控背后的邏輯到底是什么?對市場又有何種影響呢?

  筆者認為,在樓市總體“去庫存”中心工作不變的大背景下,一線城市樓市要發揮“領頭羊”的作用,即帶動二線城市全面回暖、三四線城市“去庫存”。因此,即便2015年深圳樓市火爆,但二線城市樓市總體不溫不火,三四線城市則掙扎在“去庫存”泥潭中,全國開發投資下滑至17年來低點,此時監管層很難下決心收緊深圳樓市政策。

  但猴年春節后,特別是3月以來,二線城市全面回暖,重點城市(如南京、杭州、合肥等)相當火爆;70個大中城市房價數據顯示,2月份代表性的三四線城市房價也開始上漲。也就是說,在一線城市帶動下,二三四線城市全面回升,這集中體現在去年一直處于“冰凍”狀態的開發投資“觸底回升”。1~2月份,房地產開發投資同比增長3.0%,增速比去年全年提高了2個百分點,也是2013年2月以來首次回升,單月也告別了2015年8月份以來連續5個月的負增長。

  此時,若滬深等一線城市樓市繼續火爆,一方面會惡化已經明顯抬頭的樓市投機炒作行為(據悉深圳二手住房投資客占比已達30%~40%,以房地產為“投資標的”的中介和P2P的場外融資泛濫,投機風潮升級,嚴重擾亂了金融秩序,這是國家不能容忍的);另一方面,一線城市樓市火爆會產生明顯的資金“虹吸效應”,不利于二線城市回暖和三四線城市樓市“去庫存”良好勢頭的延續。此外,一線城市樓市過于火爆,所占用的資金也不利于國家對這些城市寄予厚望的經濟轉型進程。因此,對于樓市上漲明顯的滬深樓市,適時采取抑制政策降溫是必須的。

  但目前來看,集中了全國新開工、庫存近70%的三四線城市,“去庫存”進程依舊步履維艱。不僅庫存還在繼續攀升,而且銷售回升更多是受到持續不斷、力度空前的政策刺激所致,樓市企穩的基礎并不扎實。

  目前,全國樓市開發投資“觸底回升”還沒有形成趨勢,一線城市樓市的帶動作用還不能立馬放松下來。同時,2015年以來滬深樓市快速回升,借助于金融杠桿的投資性購房比例很高,如果采取“急剎車”式的降溫,可能會產生類似于去年A股股指下跌與“去杠桿”的循環。

  更重要的是,2016年經濟工作的重點是“去產能”、“去杠桿”和穩步推進地方政府債務置換。由此,穩定房價這種資產價格的戰略意義很重要。房價穩定了,房地產開發投資就穩定了,通過對上下游的“托底”,“去產能”就不會呈現一個劇烈的過程,從而避免經濟“下臺階”。同樣的道理,房價穩定了,地價也就穩定了,制造業和地方政府“去杠桿”就不會出現“資產價格下跌-去杠桿”的惡性循環;房價穩定了,地方財源穩定了,推進與銀行談判的債務置換也就順利多了。

  因此,我們看到,滬深本輪調控政策相對“溫和”。特別是在降低購房杠桿率上,顯得比較謹慎。相對來說,上海樓市當前量價上漲的勢頭“咄咄逼人”,因此在政策抑制的力度上也比較大,比如二套普通住房貸款的首付比例提至五成。由于深圳近期樓市回調跡象明顯,擔心政策太猛使得處于高位的量價出現明顯下跌,政策相對溫和。筆者認為,無論滬深還是南京等二線城市,由于前期房價上漲太快,需求過快釋放后,后續需求及支付能力跟不上,短期市場出現調整是無太大疑問的。

  但是,在貨幣大周期寬松疊加鼓勵老百姓“加杠桿”的意愿下,樓市景氣向上是必然的,這也是全球共性,比如1990~2006年的美國、上世紀80~90年代的日本,這與人口紅利是否結束、基本住房需求有沒有解決等無直接關系。

  只要貨幣不收緊,資金易于獲得、利率很低,樓市景氣回升就不會結束。在經濟結束“過渡期”、“陣痛期”之前,樓市托底功能不變,貨幣政策收緊概率不大,樓市景氣周期也就不會結束。在這一過程中,需求端的抑制,或許僅僅是一個短期脈沖。






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